記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，所謂“0首付”并非不需要購房者支付首付款，而是開發(fā)商采取做高合同價(jià)格，或提供墊付資金等手段“幫助”購房者融資支付首付款。業(yè)內(nèi)人士指出，此類營銷方式和操作手段看似為消費(fèi)者提供便利，但實(shí)際上增加了消費(fèi)者的負(fù)債成本，且涉嫌虛假宣傳和違規(guī)貸款，加大了購房者的資金風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。
“0首付”藏貓膩
日前，蘇州市某樓盤打出“0首付、拎包入住”的廣告。在記者調(diào)查中，該樓盤售樓處多名工作人員主動(dòng)向記者營銷“0首付”的活動(dòng)“亮點(diǎn)”。
圖片來源：售樓處工作人員提供
記者了解到，該樓盤工作人員所謂的“0首付”，并非不需要支付首付款，而是開發(fā)商通過做高合同價(jià)格的方式，增加購房者可貸出的按揭貸款額度，并建議購房者申請“裝修貸”等消費(fèi)類貸款獲取資金支付首付款。
具體而言，該樓盤銷售經(jīng)理向記者舉例說明：“例如，房子的實(shí)際價(jià)款為100萬元，按照七成貸款比例，首付款需要30萬元，貸款為70萬元。開發(fā)商可以為購房者做高合同價(jià)，將合同價(jià)提高至140萬元，這樣購房者就可以從銀行貸出98萬元，實(shí)際支付中，首付款僅為2萬元。而對于這部分首付款，購房者還可通過申請‘裝修貸’來進(jìn)行覆蓋。”
面對購房者對虛假合同的擔(dān)憂，銷售人員還說，“可以簽訂兩份合同，一份以實(shí)際房價(jià)簽訂，是購房者的真實(shí)購房價(jià)格，并開立發(fā)票；另一份以較高房價(jià)簽訂，是購房者向銀行申請按揭貸款時(shí)提供的證明材料。”
值得注意的是，今年以來，“0首付0月供”“送首付”等廣告在部分地區(qū)出現(xiàn)。開發(fā)商通過為購房者提供首付款融資等方式來實(shí)現(xiàn)所謂“0首付”。例如，允許購房者分期支付首付、開發(fā)商或第三方墊資機(jī)構(gòu)為購房者墊資支付首付款和月供等。目前，記者了解到部分樓盤營銷活動(dòng)已被叫停，相關(guān)宣傳已經(jīng)刪除或終止。
增加成本和風(fēng)險(xiǎn)
多位業(yè)內(nèi)人士指出，“0首付”的暗箱操作，與監(jiān)管政策相違背，涉嫌違法違規(guī)，早已被明令禁止。
從廣告宣傳的角度來看，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，相關(guān)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。而“0首付”“0月供”等廣告內(nèi)容與實(shí)際情況不符，涉嫌虛假宣傳，欺詐消費(fèi)者。
從購房成本來看，開發(fā)商“支招”降低首付的方式，表面上在短期內(nèi)可緩解購房者資金周轉(zhuǎn)壓力，但實(shí)際上可能擴(kuò)大負(fù)債金額，形成新的貸款成本。
河北厚諾律師事務(wù)所律師雷家茂說，購房者若通過貸款、分期付款、機(jī)構(gòu)墊資等方式支付首付款，一般需支付借款利息、服務(wù)費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用，使實(shí)際購房綜合成本增加。
此外，“零首付”“首付貸”等方式在本質(zhì)上是違規(guī)的，購房者還面臨被銀行拒貸、斷貸的資金風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。
“首付款是購房者對自身購房能力、還貸能力的證明，需使用自有資金支付。銀行在貸前審批時(shí)，會(huì)通過跨行系統(tǒng)對首付資金來源進(jìn)行核查，如果發(fā)現(xiàn)首付款為貸款周轉(zhuǎn)資金，那么很有可能拒絕批貸。”工商銀行蘇州地區(qū)某貸款經(jīng)理向記者表示。
“簽訂虛假合同是違法行為。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，“一方面違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定，沒有如實(shí)備案；另一方面實(shí)際上是通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定，涉嫌騙貸。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行不會(huì)進(jìn)行放貸，即使已經(jīng)放貸，往往也會(huì)直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”
雷家茂也表示，若購房者提供虛假、偽造資料聯(lián)合開發(fā)商做高房價(jià)提高銀行貸款額度，情節(jié)嚴(yán)重的，則涉嫌騙取貸款詐騙罪，可能會(huì)被追究刑事責(zé)任。
監(jiān)管部門已出手
針對相關(guān)違規(guī)操作，監(jiān)管部門早已出臺舉措。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購房。
此外，多位業(yè)內(nèi)人士提醒，購房者應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識并了解相關(guān)法律規(guī)定，不輕信開發(fā)商的誘人宣傳，學(xué)會(huì)辨識不實(shí)宣傳，并依法依規(guī)辦理房貸業(yè)務(wù)。若在購房過程中權(quán)利被侵犯，應(yīng)盡快依法維權(quán)，向市場監(jiān)督管理部門、住建部門投訴舉報(bào)等。消費(fèi)者要根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況作出理性選擇，避免因無力還貸引發(fā)信用危機(jī)，甚至陷入違法泥潭。
對于房企而言，應(yīng)該合法合規(guī)開展?fàn)I銷工作，堅(jiān)守法律底線，不能以欺騙甚至欺詐的方式?jīng)_業(yè)績回籠資金。
來源：中國證券報(bào)（石詩語）